近期以来，希腊房地产专业人士、外国投资者和希腊业主非常关注黄金签证政策即将发生的新变化。据《每日报》称，普遍观点认为，如果将阿提卡和塞萨洛尼基主要地区投资的最低金额设定为80万欧元，黄金签证项目将失去竞争力，大多数投资者将转向其它欧洲国家，因为这些国家获得居留许可的投资成本更低，例如，塞浦路斯的门槛是30万欧元，西班牙是50万欧元。
主要观点认为，为了保持希腊黄金签证计划的吸引力，可走折中路线，即在阿提卡的部分地区，将最低投资额设定为40万欧元。这一调整被认为能够继续吸引购房者的兴趣，同时避免了近年来房市过热导致的价格激增现象，从而在一定程度上稳定房价。
然而，这种调整也有弊端，可能导致投资者的关注点转移至新建房产，尤其是在需求不高的地区，比如雅典的西部郊区或阿提卡的其他地区。事实上，各方都普遍希望避免出现像上一轮涨价而导致的需求激增情况重演。去年，阿提卡大区最受欢迎的地区，包括雅典市中心、北部和南部郊区的投资门槛从25万欧元提升至50万欧元，结果激发投资者追赶旧政策的“末班车”前纷纷入市，导致销量激增。
然而，当部分地区的投资门槛仍维持在25万欧元时，投资者就转而投向这些地区，同样导致当地房价急剧上升，更加扭曲了市场。以比雷埃夫斯为例，希腊房产中介网站Spitogatos最近发布的一项分析显示，仅在2023年，该地区中心地带的平均挂牌价格就上涨了15.9%，周边地点的价格涨幅更是达到19.5%，这使得当地房价分别上升至每平方米2000欧元和1653欧元。
阿提卡房地产经纪人协会主席莱夫特里斯.波塔米亚诺斯日前在接受采访时说，尽管黄金签证政策的确造成了希腊房地产市场的扭曲，导致房产销售价格有所上涨，这主要集中在外国投资者需求较大的地区，但黄金签证持有者购买的绝大多数房产都是用于长期租赁，而不是短期民宿租赁，因此指责说黄金签证是希腊当前房屋租赁价格高企的原因是不正确的。
波塔米亚诺斯认为，为了降低希腊房产租金价格，最有效的解决方案是将银行和国家拥有的数十万套闲置房屋投放市场。他说：“本届政府针对房地产市场宣布或即将实施的所有措施都是沿着正确的方向，但都是肤浅的。最重要的是将多年来一直属于国家财产和银行投资组合的止赎物业重新利用并进入市场，推出廉租房政策，而承租人相应地承担维护费用。
波塔米亚诺斯还表示，要有效压低希腊房价，另一个办法是政府加大重建的激励措施。如果重建更多房屋并在市场上出租或出售，那么竞争将会更加激烈，导致租售要价降低。
他说：“目前希腊房产重建率有所上升，但与过去相比还相去甚远。如与20年前相比，现在的重建数量仅为1/5。如果希腊政府可以提供重建房屋的激励措施，这将极大地有助于房地产市场的合理化。”
早前，据多家希腊媒体报道，希腊政府将在未来几天向议会提交立法草案，大幅提升以购置房产换取“黄金签证”的门槛价至最高80万欧元，而且将希腊按照投资的热度划分为三个投资门槛价格区域。早前，希腊总理米佐塔基斯2月9日在议会宣布，希腊将提高第三国国民获得黄金签证的最低投资门槛，部分地区将升至最低80万欧元。
据悉，该法案指出，在当前的投资环境下，想要获得“黄金签证”，希腊不同区域的投资门槛价将有所不同。分为三档：
— 雅典市中心、南部和北部郊区、塞萨洛尼基市中心、克里特岛、基克拉泽斯群岛、多德卡尼斯群岛投资最低门槛价为80万欧元。
— 目前最低门槛价为25万欧元，但外国投资者有强烈需求的地区，投资最低门槛价为40万-50万欧元，这一变化将涉及以下领域：比雷埃夫斯、西郊以及阿提卡北部和东部郊区的选定区域，如Gerakas、Ekali、Markopoulo和阿提卡的其它地区。
— 25万欧元投资最低门槛价仍适用于外国投资者房地产需求有限的地区。
据市场消息人士称，预计“黄金签证”政策的变化将很快导致多米诺骨牌效应，待售房产价格将呈“爆炸式”上涨。在2022年宣布调升“黄金签证”门槛价后也出现了类似情况，大批国际投资者蜂拥到希腊买房，希望在涨价之前能赶上旧政策的“尾班车”，这导致希腊当局把最初计划的涨价日期从2023年5月1日押后到8月1日。
据信，希腊“黄金签证”涨价的法律草案将在近日确定，但距离执行之日还有几个月时间，情况与上一轮涨价类似。（徐妍 梁曼瑜）
