近期以来，希腊房地产专业人士、外国投资者和希腊业主非常关注黄金签证政策即将发生的新变化。尽管当局尚未对相关修正案做出最终决定，但目前已知信息显示，希腊政府希望通过相关政策调整，将有意以购置房产换取黄金签证的买家从雅典及周边区域“转移”到其它地区，以及考虑限制通过黄金签证计划购买的房产用途——不得用于Airbnb类短租民宿，以解决雅典和其它热门投资目的地长期租赁房产严重短缺的问题。
一直对黄金签证政策持反对态度的希腊主要反对党“泛希腊社会主义运动”（简称泛希社运）领导人尼科斯.安德鲁拉基斯要求政府强制规定用于申请黄金签证的房屋不得再做短期租赁Airbnb民宿用途，而必须用于长期租赁。
希腊总理米佐塔基斯早前表示，他将考虑安德鲁拉基斯的提议，政府会讨论要求根据黄金签证计划购买房产的投资者必须签订长期租赁协议的可能性。
希腊财政部长哈齐达基斯日前说，“我们担心的是，希腊房地产价格上涨的幅度远远超过了希腊经济的增长。当局正在审查黄金签证以及短租民宿方面的数据。对短租民宿的监管措施已于去年12月10日在政府公报上公布，现在当局需要做的是要落实措施，并看看在今年夏天的效果如何，从9月份开始，我们将继续讨论可能的干预措施。”
根据希腊在去年底出台的《限制逃税措施》法案，短期出租3处或更多房产的自然人必须注册为法人，法人实体从房地产短期租赁中获得的收入被视为商业活动收入，收入将需与酒店一样缴纳增值税13%。
根据哈齐达基斯最新透露的信息，预计黄金签证新政策法律修正案将在本周内或下周初提交议会审议。黄金签证投资物业不可用于民宿很可能成为即将提交希腊议会的修正案的其中一项条款。
消息指，目前希腊政府正在考虑根据不同地区对黄金签证设立两个、三个或四个价格阶梯，即25万、40万、50万、80万欧元，而且金额只能涉及一处房产，而不是多处房产的价格总和，即如果一处房产不能达到相关“门槛价”就不能获得黄金签证。
同时，希腊当局还可能会针对那些对保护性建筑进行投资的个案采取特殊优惠政策。例如免除“单一物业税”ENFIA，以及对这些建筑物的修复费用免征增值税、扣除所得税、降低租金收入税率、根据实际施工日期而不是最后的建筑许可证日期计算楼龄等。
据悉，与黄金签证相关的修正案很可能将于5月起生效，目前已经提交黄金签证申请和正在等待提交申请的投资者可能将沿用目前的政策，根据现有的“门槛价”获得黄金签证。
据悉，该修正案指出，在当前的投资环境下，想要获得“黄金签证”，希腊不同区域的投资门槛价将有所不同。分为三档：
— 雅典市中心、南部和北部郊区、塞萨洛尼基市中心、克里特岛、基克拉泽斯群岛、多德卡尼斯群岛投资最低门槛价为80万欧元。
— 目前最低门槛价为25万欧元，但外国投资者有强烈需求的地区，投资最低门槛价为40万-50万欧元，这一变化将涉及以下领域：比雷埃夫斯、西郊以及阿提卡北部和东部郊区的选定区域，如Gerakas、Ekali、Markopoulo和阿提卡的其它地区。
— 25万欧元投资最低门槛价仍适用于外国投资者房地产需求有限的地区。
希腊时事评论员乔治.芬蒂卡基斯称，黄金签证并不是房价飙升和住房危机的唯一责任方，但却起了“推波助澜”的作用，因为“这项政策为任何拥有希腊房屋的业主创造了期望”。例如一套15万-18万欧元的房屋，在黄金签证政策的加持下，可能以25万欧元售出。这种扭曲从外国投资者追赶旧政策的“末班车”就可见一斑。自2023年8月1日起，在雅典市中心、南北郊以及塞萨洛尼基市中心等地区，黄金签证的最低投资门槛价被提高至50万欧元。但在雅典西郊、东郊和比雷埃夫斯，仍保持在25万欧元。因此，外国投资者的需求大量转向投资门槛较低的地区，短短几个月内，比雷埃夫斯的房产销售额增长了85%，价格上涨了30%-40%。在此前价格一直保持在较低水平的阿提卡其它地区，房屋销量也大幅增长，起价为25万欧元的公寓如雨后春笋般成倍出现。
提高黄金签证门槛是否足以拉低房价？乔治.芬蒂卡基斯说：“显然，答案是否定的。在过去15年中，希腊当局批出的建筑许可证比债务危机前少得多，空地稀缺，大量房屋被业主闲置，加上由于Airbnb短租民宿的兴起，导致市场上长租房源奇缺。因此，调整黄金签证计划只是第一步。”
今年是希腊“黄金签证”项目启动的第十一个年头，通过黄金签证项目，大量外资流入希腊房地产市场。尽管“黄金签证”政策为希腊政府带来不少收益，但近两年来受到的压力越来越大，其中原因跟希腊当局亟需缓解房价和租金过高，以及同欧盟对“黄金签证”的负面态度有关。
数据表明，今年1月，共有12463名投资者获得了黄金签证居住许可，其中土耳其和黎巴嫩投资者的数量显著增加，而中国投资者则持续保持高位。1月份，给予土耳其投资者的黄金签证许可增加了6.4%，而给予黎巴嫩投资者的许可达到了637个。
自2021年至2023年间，通过黄金签证流入希腊的外资总额超过了43亿欧元，提交的申请总数达到了14875个，获批7387个。在黄金签证的吸引下，不仅中东国家的投资者增加，英国投资者也表现出浓厚兴趣，力图通过投资希腊房产来“购买”在欧盟的自由行动权。
截至2023年底，获得黄金签证的投资者数量排在前十位的国家分别是：中国、土耳其、黎巴嫩、伊朗、英国、埃及、美国、以色列、俄罗斯和乌克兰。
希腊“黄金签证”计划于2013年7月启动，由2014年第4251号法律引入。根据希腊法律 (4251/2014)，非欧盟公民如果在希腊购买价值超过25万欧元的房产，投资者及其家人则可以获得5年可续期居留许可。只要投资人一直持有房产，则每5年可以将“黄金签证”续期一次。多年来，由于性价比高，希腊“黄金签证”吸引了大批中国人到希腊置业。（梁曼瑜）
