希腊当局向议会提交的黄金签证投资政策修正案已于4月2日进行投票通过。除了希腊财政部长哈齐达基斯曾公布的黄金签证相关新规细节外，当局在投票前的最后一刻还对修正案进行了调整，主要涉及黄金签证旧政策的宽限期。
据悉，在对黄金签证投资政策修正案的投票中，新民主党、激进左翼联盟、泛希社运、新左翼和斯巴达人党投下赞成票，而希腊共产党投了反对票，希腊解决方案党、胜利党和自由航行党则投了弃权票。
此次获得通过实施的黄金签证投资政策修正案，将对黄金签证旧政策的宽限期从9月30日缩短至8月31日，减少了一个月。在2024年8月31日之前支付全部价款或预付10%，或签署预合同或私人购买协议并证明相关交易可以在2024年12月31日之前完成，在这些前提下，如果该房产的交易程序尚未完成，买方仍可以按照目前适用的投资门槛价在2025年4月30日前完成对房产的交易。
对此，希腊财政部副部长西奥哈里斯在议会发言时说，为了使黄金签证新政策顺利实施，不扰乱房地产投资市场运行，不到5个月的过渡期是有必要的。
根据该修正案，对黄金签证的新投资者将适用以下条件：
— 在阿提卡、塞萨洛尼基以及所有居民超过3000人的岛屿上，黄金签证的最低投资额将增加至80万欧元。这也意味着，随着新政策实施，雅典市中心及其南北郊、塞萨洛尼基市、米科诺斯、圣托里尼、埃维亚、克里特岛等地区以及所有热门岛屿的投资门槛价将达到80万欧元。
— 希腊全国其它地区的投资门槛价从目前的25万欧元提高到40万欧元。
值得注意的是，无论是40万欧元或者80万欧元“门槛价”，金额只能涉及一处房产，而不是多处房产的价格总和，即如果一处房产不能达到相关“门槛价”就不能获得黄金签证。而且投资门槛还将附带房产最低面积的硬性标准，要求相关房产面积不得低于120平方米。
— 唯一适用25万欧元投资“门槛价”的是投资保护性建筑，但对于续签居留许可，建筑物的修复必须已完成；或者投资目前具有其它性质用途（例如工业）并改建为住宅的建筑物。必须注意的是，用途转换必须在提交黄金签证申请之前全部完成。
希腊当局还可能会针对那些对保护性建筑进行投资的个案采取特殊优惠政策。例如其申请黄金签证的门槛价维持在25万欧元，免除“单一物业税”ENFIA，以及对这些建筑物的修复费用免征增值税、扣除所得税、降低租金收入税率、根据实际施工日期而不是最后的建筑许可证日期计算楼龄等，以此激励外国买家投资此类需要巨额资金修复的房产。但事实上，许多业主都无法承担修复和保护这些建筑物的巨额费用。
— 投资者可以出租其购买的物业，但不得以短期租赁的方式出租，在改建为住宅的情况下，也禁止将其用作公司办公室。如有违反，黄金签证居留许可将被吊销，并处以5万欧元罚款。
— 如果投资者出售房产，那么其黄金签证将被撤销，而买方则有权获得黄金签证。只要房产所有权仍然属于投资者，那么黄金签证就可以续签相同的5年期限。
希腊时事评论员乔治.芬蒂卡基斯称，黄金签证并不是房价飙升和住房危机的唯一责任方，但却起了“推波助澜”的作用，因为“这项政策为任何拥有希腊房屋的业主创造了期望”。例如一套15万-18万欧元的房屋，在黄金签证政策的加持下，可能以25万欧元售出。这种扭曲从外国投资者追赶旧政策的“末班车”就可见一斑。
自2023年8月1日起，在雅典市中心、南北郊以及塞萨洛尼基市中心等地区，黄金签证的最低投资门槛价被提高至50万欧元。但在雅典西郊、东郊和比雷埃夫斯，仍保持在25万欧元。因此，外国投资者的需求大量转向投资门槛较低的地区，短短几个月内，比雷埃夫斯的房产销售额增长了85%，价格上涨了30%-40%。在此前价格一直保持在较低水平的阿提卡其它地区，房屋销量也大幅增长，起价为25万欧元的公寓如雨后春笋般成倍出现。
提高黄金签证门槛是否足以拉低房价？乔治.芬蒂卡基斯说：“显然，答案是否定的。在过去15年中，希腊当局批出的建筑许可证比债务危机前少得多，空地稀缺，大量房屋被业主闲置，加上由于Airbnb短租民宿的兴起，导致市场上长租房源奇缺。因此，调整黄金签证计划只是第一步。”
今年是希腊“黄金签证”项目启动的第十一个年头，通过黄金签证项目，大量外资流入希腊房地产市场。尽管“黄金签证”政策为希腊政府带来不少收益，但近两年来受到的压力越来越大，其中原因跟希腊当局亟需缓解房价和租金过高，以及同欧盟对“黄金签证”的负面态度有关。
数据表明，今年1月，共有12463名投资者获得了黄金签证居住许可，其中土耳其和黎巴嫩投资者的数量显著增加，而中国投资者则持续保持高位。1月份，给予土耳其投资者的黄金签证许可增加了6.4%，而给予黎巴嫩投资者的许可达到了637个。
自2021年至2023年间，通过黄金签证流入希腊的外资总额超过了43亿欧元，提交的申请总数达到了14875个，获批7387个。在黄金签证的吸引下，不仅中东国家的投资者增加，英国投资者也表现出浓厚兴趣，力图通过投资希腊房产来“购买”在欧盟的自由行动权。
截至2023年底，获得黄金签证的投资者数量排在前十位的国家分别是：中国、土耳其、黎巴嫩、伊朗、英国、埃及、美国、以色列、俄罗斯和乌克兰。
希腊“黄金签证”计划于2013年7月启动，由2014年第4251号法律引入。根据希腊法律 (4251/2014)，非欧盟公民如果在希腊购买价值超过25万欧元的房产，投资者及其家人则可以获得5年可续期居留许可。只要投资人一直持有房产，则每5年可以将“黄金签证”续期一次。多年来，由于性价比高，希腊“黄金签证”吸引了大批中国人到希腊置业。（梁曼瑜）
